Die Kaution ist eine Sicherheitsleistung für den Fall, dass der Mieter seinen vertraglichen Verpflichtungen, insbesondere der Mietzinszahlung, nicht nachkommt. Sie darf nur verlangt werden, wenn sie vertraglich vereinbart ist. Im Zusammenhang mit Kautionszahlungen sind regelmäßig Fragen, wie die Kaution zu leisten ist und wann sie zurückzugewähren ist von Interesse:
1. Barkaution
Erhält der Vermieter das Geld in bar, so sollte der Mieter aus Beweisgründen unbedingt eine Quittung verlangen. Im Falle von Überweisungen lässt sich der Nachweis durch Kontoauszug führen. Der Mieter ist übrigens berechtigt mit Beginn des Mietverhältnisses, die Kaution in drei gleichen, aufeinanderfolgenden Monatsraten zu bezahlen.
2. Höhe der Kaution
Die Höhe der Kaution darf gemäß § 551 BGB drei Monatsmieten nicht überschreiten. Verträge, die eine höhere Kaution vorsehen, sind auf die gesetzlich vorgesehene Höhe zu beschränken. Zuviel gezahlte Beträge darf der Mieter zurückfordern. Der Vermieter muss eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anlegen.
Entgegenstehende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind unwirksam.
3. Rückzahlung der Kaution
Der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution entsteht frühestens dann, wenn der Mieter die Wohnung dem Vermieter übergeben hat. Im Regelfall ist dem Vermieter aber das Recht zuzugestehen, den Bestand von Gegenansprüche zu prüfen. Damit darf er sich aber nicht unendlich lange Zeit lassen. Der Bundesgerichtshof lehnt eine Pauschalisierung der Frist ab. Es ist auf den Einzelfall abzustellen. Sind keine besonderen Probleme erkennbar, die Betriebskosten abgerechnet und die Wohnung im ordnungsgemäßen Zustand zurückgegeben, so ist die Kaution schnellstmöglichst zurückzuzahlen. Der Mieter darf übrigens seinen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution nicht einfach „ abwohnen “. Das heißt, dass während des noch bestehenden Mietverhältnisses eine Aufrechnung gegen Mietzinsforderungen unzulässig ist.