I. Eine Provisionsabrede nach § 652
BGB kann stillschweigend auch durch schlüssiges Verhalten getroffen
werden.
Derjenige, der sich an einen Makler wendet, der mit
"Angeboten" (vgl. zum Begriff BGH, Urteil vom 28. September 1982 - IVa ZR 12/82,
WM 1983, 1287, 1289) werbend im geschäftlichen Verkehr auftritt,
erklärt damit noch nicht schlüssig seine Bereitschaft zur Zahlung einer
Maklerprovision für den Fall, dass ein Vertrag über das angebotene
Objekt zustande kommt.
II. Ein Angebot auf Abschluss eines Maklervertrags ist grundsätzlich noch nicht in einer Zeitungs- oder Internetanzeige des Maklers, wie hier der Klägerin im Internetportal "ImmobilienScout24", zu sehen. Eine dadurch veranlasste Kontaktaufnahme des Interessenten mit dem Makler kann aber dann zum Abschluss eines Maklervertrags führen, wenn der Makler sein Provisionsverlangen im Inserat bereits ausdrücklich und unmissverständlich zum Ausdruck gebracht hat. Weist er in einem Zeitungs- oder im Internetinserat eindeutig auf die fällig werdende Maklerprovision hin, so dass der Interessent von einer eigenen Provisionspflicht ausgehen kann, und erhält dieser auf seine daraufhin erfolgte Anfrage Namen und Anschrift des Verkäufers, löst dies den Anspruch auf Zahlung der Provision aus.
Redaktioneller Leitsatz
zu BGH · Urteil vom 3. Mai 2012 · Az. III ZR 62/11
Tenor
Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 11.
Zivilsenats des Brandenburgischen Oberlandesgerichts vom 8. Februar 2011
im Kostenpunkt - mit Ausnahme der Entscheidung über die
außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 1 - und insoweit aufgehoben,
als die Klage gegen den Beklagten zu 2 abgewiesen worden ist.
Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und
Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsrechtszugs, an das
Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen.
Tatbestand
Die Klägerin, eine gewerbliche Immobilienmaklerin,
veröffentlichte im Internet-Portal "ImmobilienScout24" eine Anzeige für
den Kauf eines Baugrundstücks mit Angabe unter anderem der
Grundstücksgröße und des Kaufpreises sowie mit dem Hinweis "Provision
7,14 %". Der Beklagte zu 2 nahm am 7. April 2008 telefonischen Kontakt
zur Klägerin auf und äußerte sein sowie das Inte-1 resse seiner Ehefrau,
der (früheren) Beklagten zu 1, am Erwerb dieses Grundstücks. Die für
die Klägerin tätige Zeugin T. nannte ihm dabei die Adresse des Objekts
sowie die Kontaktdaten des Verkäufers. Bei der Besichtigung des
Grundstücks am nächsten Tag unterschrieb der Beklagte zu 2 ein ihm von
dieser Zeugin vorgelegtes Formular mit der Überschrift "Objektnachweis
und Maklervertrag mit Kaufinteressenten". Darin war die Verpflichtung
des Käufers enthalten, bei Vertragsabschluss für den Nachweis oder die
Vermittlung eine Maklerprovision von 7,14 % einschließlich
Mehrwertsteuer vom Kaufpreis und etwaigen Nebenleistungen zu zahlen. Mit
notariellem Kaufvertrag vom 29. April 2008 erwarben die Beklagten
dieses Objekt. Daraufhin stellte die Klägerin ihnen eine Maklerprovision
von 60.690 € in Rechnung.
Die Beklagten, die mit Schreiben vom 18. Juni 2008 den Maklervertrag
wegen Irrtums und arglistiger Täuschung angefochten hatten, behaupten,
die Zeugin T. habe die Unterschrift unter das Formular erschlichen; sie,
die Zeugin, habe erklärt, die Unterschrift diene lediglich dem Nachweis
der Vermittlung und nicht dem Abschluss eines Maklervertrags.
Die auf Zahlung des geltend gemachten Maklerlohns gerichtete Klage
hat das Landgericht nach Durchführung einer Beweisaufnahme gegen die
Beklagte zu 1 abgewiesen; den Beklagten zu 2 hat es dagegen antragsgemäß
verurteilt. Nach erneuter Zeugenvernehmung hat das Berufungsgericht das
Rechtsmittel der Klägerin gegen die Abweisung der Klage bezüglich der
Beklagten zu 1 zurückgewiesen, während es auf die Berufung des Beklagten
zu 2 auch die gegen ihn gerichtete Klage abgewiesen hat.
Mit ihrer, vom Senat insoweit zugelassenen Revision verfolgt die
Klägerin den Maklerlohnanspruch gegen den Beklagten zu 2 weiter. 2
Gründe
Die Revision der Klägerin führt, soweit das
Berufungsgericht die gegen den Beklagten zu 2 (im Folgenden: der
Beklagte) gerichtete Klage abgewiesen hat, zur Aufhebung des
Berufungsurteils und zur Zurückverweisung der Sache an das
Berufungsgericht.
I.
Das Berufungsgericht hat die Auffassung vertreten, ein Maklervertrag
zwischen der Klägerin und dem Beklagten sei nicht dadurch zustande
gekommen, dass dieser am 8. April 2008 das Formular "Objektnachweis und
Maklervertrag" unterschrieben habe. Denn er habe nachweisen können, dass
bei der Unterschriftsleistung ausdrücklich vereinbart worden sei, es
solle kein Maklervertrag geschlossen und keine Provisionsvereinbarung
getroffen werden. Dem stehe der vorgerichtliche Schriftwechsel nicht
entgegen. Ein Anerkenntnis, 7,14 % Provision zu schulden, sei von dem
Beklagten nicht erklärt worden. Soweit er in dem auf den 30. Dezember
2007 datierten Schreiben und gegenüber Zeugen zum Ausdruck gebracht
habe, eine Provision nur in geringerer Höhe zahlen zu wollen, sei diese
Äußerung allenfalls als ein Vergleichsangebot anzusehen. Bei dieser
Sachlage sei auch für die Anwendung des § 653 BGB kein Raum.
Zwischen den Parteien sei auch kein konkludenter Maklervertrag
zustande gekommen, etwa weil die Beklagten in Kenntnis des
Provisionsverlangens Maklerleistungen der Klägerin entgegengenommen
hätten. Es sei nicht bewiesen, dass die Beklagten bis zur Erörterung bei
der Unterschrift unter das Formular der Klägerin am 8. April 2008 mit der Forderung nach einer
Käuferprovision konfrontiert worden seien. Der Internetauftritt der
Klägerin enthalte zwar den Hinweis "Provision 7,14 %". Dies habe jedoch
auch dahin verstanden werden können, dass der Makler vom Verkäufer in
entsprechender Höhe entlohnt werde. Aus dem Inhalt des ersten Telefonats
zwischen dem Beklagten zu 2 und der Zeugin T. ergebe sich nichts
anderes. Dass dabei eine Verpflichtung der Käufer zur Zahlung dieser
Provision deutlich geworden oder das Grundstück ausdrücklich durch die
Angabe des Kaufpreises mit dem Zusatz "zuzüglich Maklercourtage"
identifiziert worden wäre, habe die Klägerin ebenfalls nicht bewiesen.
Da das den Beklagten übersandte Expose nicht vor dem Besichtigungstermin
zugegangen sein könne, sei ihnen erstmals durch das Vorhalten des
Formulars das Provisionsverlangen bekannt geworden; das darin enthaltene
schlüssige Angebot auf Abschluss eines Maklervertrags hätten sie jedoch
nicht angenommen. Nach diesem Zeitpunkt habe die Klägerin keine
weiteren Maklerleistungen erbracht, so dass insgesamt kein Maklerlohn
verlangt werden könne.
II.
Diese Beurteilung hält den Angriffen der Revision nicht stand.
1. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts rechtfertigen die
tatsächlich festgestellten Umstände die Annahme, dass die im Internet
unter "Immobilienscout24" veröffentlichte Anzeige der Klägerin ein
eindeutiges Provisionsverlangen enthält, das Grundlage eines zwischen
den Parteien zustande gekommenen Maklervertrags sein kann.
a) Eine Provisionsabrede nach § 652
BGB kann stillschweigend auch durch schlüssiges Verhalten getroffen
werden. Die Rechtsprechung stellt hieran indes strenge Anforderungen
(vgl. Senatsurteil vom 22. September 2005 - III ZR 393/04, NJW 2005, 3779,
3780 mwN). Derjenige, der sich an einen Makler wendet, der mit
"Angeboten" (vgl. zum Begriff BGH, Urteil vom 28. September 1982 - IVa ZR 12/82,
WM 1983, 1287, 1289) werbend im geschäftlichen Verkehr auftritt,
erklärt damit noch nicht schlüssig seine Bereitschaft zur Zahlung einer
Maklerprovision für den Fall, dass ein Vertrag über das angebotene
Objekt zustande kommt. Der Interessent darf, soweit ihm Gegenteiliges
nicht bekannt ist, davon ausgehen, dass der Makler das Objekt von dem
Verkäufer an die Hand bekommen hat und deshalb mit der angetragenen
Weitergabe von Informationen eine Leistung für den Anbieter erbringen
will. Ohne weiteres braucht der Kaufinteressent in einem solchen Fall
nicht damit zu rechnen, dass der Makler auch von ihm eine Provision
erwartet. Selbst die Besichtigung des Verkaufsobjekts zusammen mit dem
Makler reicht bei dieser Sachlage für einen schlüssigen Vertragsschluss
nicht aus (vgl. Senatsurteil vom 16. November 2006 - III ZR 57/06, NJW-RR 2007, 400,
401, Rn. 12). Anderes gilt nur dann, wenn der Makler den
Kaufinteressenten unmissverständlich auf eine von ihm im Erfolgsfall zu
zahlende Käuferprovision hingewiesen hat. Ein Kaufinteressent, der in
Kenntnis des eindeutigen Provisionsverlangens, beispielsweise in einem
ihm übersandten Objektnachweis oder Expose, die Dienste des Maklers in
Anspruch nimmt, gibt damit grundsätzlich in schlüssiger Weise zu
erkennen, dass er den in dem Provisionsbegehren liegenden Antrag auf
Abschluss eines Maklervertrags annehmen will (ständige Rspr.; vgl.
Senatsurteile vom 16. November 2006, aaO, Rn. 13, vom 6. Dezember 2001 - III ZR 296/00, NJW 2002, 817, sowie vom 17. September 1998 - III ZR 174/97, NJW-RR 1999, 361,
362). Um die daran anknüpfenden Rechtsfolgen zu vermeiden, muss er
ausdrücklich vor Inanspruchnahme der Maklerdienste deutlich machen,
solche Willenserklärungen nicht abgeben zu wollen (vgl. BGH, Urteil vom 4. Oktober 1995 - IV ZR 163/94, NJW-RR 1996, 114, 115).
b) Ein Angebot auf Abschluss eines Maklervertrags ist grundsätzlich noch nicht in einer Zeitungs- oder Internetanzeige des Maklers, wie hier der Klägerin im Internetportal "ImmobilienScout24", zu sehen. Ein Vertragsschluss kommt deshalb regelmäßig noch nicht dadurch zustande, dass ein Makler mit Zeitungs- oder Internetanzeigen werbend im geschäftlichen Verkehr auftritt und sich der Interessent daraufhin von sich aus an ihn wendet. Es handelt sich bei solchen Inseraten lediglich um eine invitatio ad offerendum, denn damit wendet sich der Makler an einen unbestimmten Kreis von potentiellen Interessenten (vgl. BGH, Urteile vom 25. September 1985 - IVa ZR 22/84, BGHZ 95, 393, 395, und vom 21. Mai 1971 - IV ZR 52/70, WM 1971, 1098, 1099, Münch-KommBGB/Roth, 5. Aufl. § 652, Rn. 47, 51; Staudinger/Reuter, BGB, Neubearbeitung 2010, §§ 652, 653, Rn. 11; Fischer NJW 2009, 3210). Eine dadurch veranlasste Kontaktaufnahme des Interessenten mit dem Makler kann aber dann zum Abschluss eines Maklervertrags führen, wenn der Makler sein Provisionsverlangen im Inserat bereits ausdrücklich und unmissverständlich zum Ausdruck gebracht hat. Weist er in einem Zeitungs- oder im Internetinserat eindeutig auf die fällig werdende Maklerprovision hin, so dass der Interessent von einer eigenen Provisionspflicht ausgehen kann, und erhält dieser auf seine daraufhin erfolgte Anfrage Namen und Anschrift des Verkäufers, löst dies den Anspruch auf Zahlung der Provision aus (vgl. MünchKommBGB/Roth, aaO, Rn. 51). Die Bezugnahme des Interessenten auf diese Anzeige bestimmt dabei den Inhalt des Nachweis- oder Vermittlungsersuchens so, dass der Makler von einem Angebot auf Abschluss eines solchen Maklervertrags ausgehen kann, nachdem er sein Provisionsverlangen zunächst ohne Preisgabe der Vertragsgelegenheit in seinem Inserat hinreichend deutlich geäußert hatte (vgl. Münch-KommBGB/Roth, aaO, Rn. 47; Fischer, aaO S. 3211; aA der 12. Zivilsenat des Brandenburgischen Oberlandesgerichts, NJW-RR 2009, 1145, 1146).
aa) Diesen Grundsätzen widerspricht die Bewertung des
Berufungsgerichts, die vorliegende Internetanzeige der Klägerin enthalte
keinen ausreichend deutlichen Hinweis auf die im Falle des Abschlusses
eines Kaufvertrags zu zahlende Maklerprovision von 7,14 % durch den
Käufer, und die Beklagten seien erstmals am Tag der Besichtigung mit
einem solchen Verlangen konfrontiert worden. Ein ausdrückliches
Provisionsverlangen kann auch in einer Zeitungsanzeige oder einem
Internetinserat enthalten sein, sofern der Hinweis so gestaltet und
geeignet ist, dem durchschnittlichen Interessenten die entstehende
Provisionspflicht unzweideutig vor Augen zu führen. Wie das
unmissverständliche Provisionsbegehren erklärt wird, ist dabei
grundsätzlich gleichgültig; der entsprechende Hinweis in einer Zeitungs-
oder Internetanzeige genügt jedenfalls gegenüber den Kunden, die sich
auf diese Anzeige melden, wobei die Umstände des jeweiligen Einzelfalls
für die Bewertung der Eindeutigkeit des Provisionsverlangens
ausschlaggebend sind (vgl. MünchKommBGB/Roth, aaO, Rn. 48, 51;
Staudinger/Reuter, aaO, Schwerdtner/Hamm, Maklerrecht, 6. Aufl., Rn.
100; Fischer, aaO und NZM 2002, 480 f).
bb) Da im Streitfall die maßgebenden Umstände festgestellt sind und
weiterer Vortrag nicht zu erwarten ist, kann der Senat den Inhalt des
Internetinserats der Klägerin selbst dahin auslegen, dass es gegenüber
potentiellen Interessenten ein hinreichend deutliches
Provisionsverlangen enthält. Dabei drückt die Angabe: "Provision 7,14 %"
direkt unter der Angabe der Vermarktungsart (Kauf) und des Kaufpreises
ein solches eindeutiges Provisionsverlangen gegenüber dem
Kaufinteressenten aus. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts lässt
sich dies nicht (auch) als bloßer Hinweis darauf missverstehen, dassder
Makler im Erfolgsfalle von dem Verkäufer eine Provision in
entsprechender Höhe zu beanspruchen habe. Dies umso weniger, als, wie
die Revision zu Recht anführt, nicht ersichtlich ist, welches Interesse
ein Makler daran haben könnte, dem Kaufinteressenten - ohne dass hierzu
eine rechtliche Verpflichtung besteht - zu offenbaren, ob und in welcher
Höhe er eine Provisionsvereinbarung mit dem Verkäufer getroffen hat.
Vielmehr ist bei einer solchen, auf den wesentlichen Inhalt eines
Maklervertrags beschränkten Anzeige ohne weiteres erkennbar, dass der
Makler auch und gerade mit demjenigen in vertragliche Beziehungen treten
will, der sich als Kaufinteressent an ihn wendet (zur vergleichbaren
Auslegung eines Objektnachweises als Provisionsverlangen: Senatsurteil
vom 4. November 1999 - III ZR 223/98, NJW 2000, 282,
283). Eine abweichende Annahme wäre nur dann gerechtfertigt, wenn etwa
sonstige Umstände oder Hinweise in der Anzeige die Vermutung nahe
legten, es sei nicht an das Provisionsverlangen des Maklers gegenüber
den möglichen Käufern gedacht. Daran fehlt es jedoch vorliegend. Es
entspricht danach allgemeinem Verständnis und lag auch aus Sicht des
Beklagten auf der Hand, einen auf einer derart gestalteten Internetseite
enthaltenen Hinweis auf die Fälligkeit einer Maklergebühr bei
Zustandekommen eines notariellen Kaufvertrags nicht als bloße Mitteilung
über eine bereits getroffene Provisionsvereinbarung mit dem Verkäufer
anzusehen. Der bloße Umstand, dass der Makler bereits in vertraglicher
Beziehung mit dem Verkäufer steht, wie dies auch hier offenbar der Fall
war, genügt dabei nicht (vgl. Senatsurteil vom 4. November 1999, aaO).
2. Danach konnte das Berufungsurteil, soweit die Klage auch gegen den
Beklagten zu 2 abgewiesen worden ist, keinen Bestand haben.
Ausgehend davon, dass in der Internet-Anzeige ein eindeutiges
Provisionsverlangen der Klägerin enthalten war, wird das
Berufungsgericht erneut zuprüfen haben, ob zwischen der Klägerin und dem
Beklagten zu 2 ein Maklervertrag zustande gekommen ist; dabei wird es
sich gegebenenfalls auch mit dem von dem Beklagten erhobenen Einwand der
Vorkenntnis zu befassen haben.