| § 558 BGB Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
(1) Der Vermieter kann die
Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur
ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem
Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten
unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann
frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung
geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den
§§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.
(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist. (3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). (4) Die Kappungsgrenze gilt nicht,
1.
wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den
Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im
Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung
erloschen ist und
2. soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt. Der Vermieter kann vom Mieter frühestens vier Monate vor dem Wegfall der öffentlichen Bindung verlangen, ihm innerhalb eines Monats über die Verpflichtung zur Ausgleichszahlung und über deren Höhe Auskunft zu erteilen. Satz 1 gilt entsprechend, wenn die Verpflichtung des Mieters zur Leistung einer Ausgleichszahlung nach den §§ 34 bis 37 des Wohnraumförderungsgesetzes und den hierzu ergangenen landesrechtlichen Vorschriften wegen Wegfalls der Mietbindung erloschen ist. (5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle des § 559a Abs. 1 mit 11 vom Hundert des Zuschusses. (6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam. |
| §
558a BGB Form und Begründung der Mieterhöhung
(1)
Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem Mieter
in Textform zu erklären und zu begründen.
(2) Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf
1. einen Mietspiegel
(§§ 558c, 558d),
2. eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e), 3. ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, 4. entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen. (3) Enthält ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d Abs. 1), bei dem die Vorschrift des § 558d Abs. 2 eingehalten ist, Angaben für die Wohnung, so hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen diese Angaben auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel nach Absatz 2 stützt. (4) Bei der Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der Spannen enthält, reicht es aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt. Ist in dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter seine Erklärung abgibt, kein Mietspiegel vorhanden, bei dem § 558c Abs. 3 oder § 558d Abs. 2 eingehalten ist, so kann auch ein anderer, insbesondere ein veralteter Mietspiegel oder ein Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde verwendet werden. (5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam. |
| §
558b BGB Zustimmung zur Mieterhöhung
(1)
Soweit der Mieter der Mieterhöhung zustimmt, schuldet er die
erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem
Zugang des Erhöhungsverlangens.
(2) Soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens zustimmt, kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen. Die Klage muss innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden. (3) Ist der Klage ein Erhöhungsverlangen vorausgegangen, das den Anforderungen des § 558a nicht entspricht, so kann es der Vermieter im Rechtsstreit nachholen oder die Mängel des Erhöhungsverlangens beheben. Dem Mieter steht auch in diesem Fall die Zustimmungsfrist nach Absatz 2 Satz 1 zu. (4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam. |
| §
558c BGB Mietspiegel
(1)
Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die
ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von
der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter
gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist.
(2) Mietspiegel können für das Gebiet einer Gemeinde oder mehrerer Gemeinden oder für Teile von Gemeinden erstellt werden. (3) Mietspiegel sollen im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst werden. (4) Gemeinden sollen Mietspiegel erstellen, wenn hierfür ein Bedürfnis besteht und dies mit einem vertretbaren Aufwand möglich ist. Die Mietspiegel und ihre Änderungen sollen veröffentlicht werden. (5) Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung mit Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über den näheren Inhalt und das Verfahren zur Aufstellung und Anpassung von Mietspiegeln zu erlassen. |
| §
558d BGB Qualifizierter Mietspiegel
(1)
Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der nach
anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von
der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter
anerkannt worden ist.
(2) Der qualifizierte Mietspiegel ist im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen. Dabei kann eine Stichprobe oder die Entwicklung des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindexes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland zugrunde gelegt werden. Nach vier Jahren ist der qualifizierte Mietspiegel neu zu erstellen. (3) Ist die Vorschrift des Absatzes 2 eingehalten, so wird vermutet, dass die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. |
| §
558e BGB Mietdatenbank
Eine
Mietdatenbank ist eine zur Ermittlung der ortsüblichen
Vergleichsmiete fortlaufend geführte Sammlung von Mieten, die
von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der
Mieter gemeinsam geführt oder anerkannt wird und aus der
Auskünfte gegeben werden, die für einzelne Wohnungen
einen Schluss auf die ortsübliche Vergleichsmiete zulassen.
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Mieterhöhung
bei Modernisierung
vgl.: § 558 Abs. 3 BGB
| §
559 BGB Mieterhöhung bei Modernisierung
(1)
Hat der Vermieter bauliche Maßnahmen durchgeführt,
die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die
allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder
nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken
(Modernisierung), oder hat er andere bauliche Maßnahmen auf
Grund von Umständen durchgeführt, die er nicht zu
vertreten hat, so kann er die jährliche Miete um 11 vom
Hundert der für die Wohnung aufgewendeten Kosten
erhöhen.
(2) Sind die baulichen Maßnahmen für mehrere Wohnungen durchgeführt worden, so sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen. (3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam. |
| §
554 BGB Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen
(1)
Der Mieter hat Maßnahmen zu dulden, die zur Erhaltung der
Mietsache erforderlich sind.
(2) Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums hat der Mieter zu dulden. Dies gilt nicht, wenn die Maßnahme für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist. Dabei sind insbesondere die vorzunehmenden Arbeiten, die baulichen Folgen, vorausgegangene Aufwendungen des Mieters und die zu erwartende Mieterhöhung zu berücksichtigen. Die zu erwartende Mieterhöhung ist nicht als Härte anzusehen, wenn die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wird, wie er allgemein üblich ist. (3) Bei Maßnahmen nach Absatz 2 Satz 1 hat der Vermieter dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme deren Art sowie voraussichtlichen Umfang und Beginn, voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung in Textform mitzuteilen. Der Mieter ist berechtigt, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Mitteilung folgt, außerordentlich zum Ablauf des nächsten Monats zu kündigen. Diese Vorschriften gelten nicht bei Maßnahmen, die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die vermieteten Räume verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen. (4) Aufwendungen, die der Mieter infolge einer Maßnahme nach Absatz 1 oder 2 Satz 1 machen musste, hat der Vermieter in angemessenem Umfang zu ersetzen. Auf Verlangen hat er Vorschuss zu leisten. (5) Eine zum Nachteil des Mieters von den Absätzen 2 bis 4 abweichende Vereinbarung ist unwirksam. |
| §
559b BGB Geltendmachung der Erhöhung, Wirkung der Erhöhungserklärung
(1)
Die Mieterhöhung nach § 559 ist dem Mieter in
Textform zu erklären. Die
Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung
auf Grund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend den
Voraussetzungen der §§ 559 und 559a
erläutert wird.
(2) Der Mieter schuldet die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erklärung. Die Frist verlängert sich um sechs Monate, wenn der Vermieter dem Mieter die zu erwartende Erhöhung der Miete nicht nach § 554 Abs. 3 Satz 1 mitgeteilt hat oder wenn die tatsächliche Mieterhöhung mehr als 10 vom Hundert höher ist als die mitgeteilte. (3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam. |
Sonderkündigungsrecht des Mieters bei Mieterhöhung
| § 561 BGB Sonderkündigungsrecht des Mieters nach Mieterhöhung
(1) Macht der Vermieter eine
Mieterhöhung nach § 558 oder § 559 geltend,
so kann der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang
der Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis
außerordentlich zum Ablauf des übernächsten
Monats kündigen. Kündigt der Mieter, so tritt die
Mieterhöhung nicht ein.
(2) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam. |
