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Betretungs– und Besichtigungsrecht des Vermieters

2011-02-18T11:55:00.001-08:00

Die mietrechtliche Beratungspraxis zeigt, dass mit zunehmender Anzahl von Zwangsversteigerungen, Modernisierungen und Weitervermietungen Fragestellungen zum Betretungsrecht des Vermieters an Bedeutung gewinnen. Die Wohnung ist für jedermann Mittelpunkt seiner privaten Existenz. Der Großteil der Bevölkerung kann zur Deckung seines Wohnbedarfs nicht auf Eigentum zurückgreifen, sondern ist gezwungen, Wohnraum zu mieten.

Grundrechtsschutz

So bietet Art. 13 der Verfassung Schutz vor Störungen des privaten Lebens. Zum Schutzbereich zählt das grundsätzliche Verbot, gegen den Willen des Wohnungsinhabers in die Wohnung einzudringen oder darin zu verweilen. Es gibt also kein allgemeines Recht des Vermieters, die Mieträume nach eigenem Ermessen zu betreten.

Besichtigung der Wohnung durch den Vermieter

Auf der anderen Seite muss auch der Vermieter seine Verpflichtungen zur Verkehrssicherung und Überprüfung erfüllen können, so dass er die Mieträume hierzu betreten muss. Mangels Vorliegen einer vertraglichen Regelung steht dem Vermieter daher ein Betretungsrecht nur bei Vorhandensein eines hinreichend gewichtigen Grundes zu. Als solcher kommen insbesondere die hier genannten in Betracht:

Besichtigung des WohnungszustandesUm die Wohnung auf ihren vertragsgerechten Zustand überprüfen zu können, darf der Vermieter sein Betretungsrecht nur bei vorliegen eines besonderen Grundes oder in gewissen angemessenen Zeitabständen ausüben. Wenn keine Mängel oder Schäden gemeldet wurden oder zu befürchten sind, so kann das Recht etwa alle zwei Jahre ausgeübt werden. In jedem Fall hat vor einer Betretung der Wohnung eine Terminabsprache zu erfolgen, wobei jede Partei wichtige Belange der anderen Partei berücksichtigen muss.
Besichtigung mit Kauf – oder Mietinteressenten
Ist das Mietobjekt gekündigt oder will der Vermieter das Objekt veräußern, steht ihm regelmäßig ein Betretungsrecht zu, um den Kauf – bzw. Mietinteressenten die Mietwohnung zeigen zu können. Über die Modalitäten der Besichtigung ( Termin, Zeitdauer etc. ) gibt es unterschiedliche Auffassungen. Hierbei ist insbesondere auch auf eine Berufstätigkeit des Mieters Rücksicht zu nehmen. Der Mieter handelt in der Regel nicht vertragswidrig, wenn er die Besichtigung der Wohnung durch Kaufinteressenten wöchentlich nur einmal gestattet.
Betretung mit Handwerkern, Gutachtern oder Sachverständigen
Es ist anerkannt, dass der Vermieter im Rahmen der Besichtigung Personen hinzuziehen kann, deren Hilfe er sich bei der Erfüllung seiner Verpflichtungen mangels eigener Sachkunde bedienen muss. Der Vermieter ist nicht berechtigt andere Personen, die lediglich als Zeugen in Betracht kommen können, gegen den Willen des Mieters Zugang zu verschaffen.
Behebung von Mängeln oder Schäden
Ablesung von Messeinrichtungen

Um die Wohnung auf ihren vertragsgerechten Zustand überprüfen zu können, darf der Vermieter sein Betretungsrecht nur bei vorliegen eines besonderen Grundes oder in gewissen angemessenen Zeitabständen ausüben. Wenn keine Mängel oder Schäden gemeldet wurden oder zu befürchten sind, so kann das Recht etwa alle zwei Jahre ausgeübt werden. In jedem Fall hat vor einer Betretung der Wohnung eine Terminabsprache zu erfolgen, wobei jede Partei wichtige Belange der anderen Partei berücksichtigen muss.

Der Vermieter und besichtigende Interessenten sollten einige „Spielregeln“ beachten:

Besichtigungstermine sind mindestens 48 Stunden vorher anzukündigen. Bei der Vereinbarung eines Termins ist auf die Belange des Mieters, wie zum Beispiel Urlaub, Krankheit, Beruftätigkeit Rücksicht zu nehmen. Unter Umständen muss der Mieter jedoch vor Beendigung des Mietverhältnisses die Besichtigung durch Beauftragung einer Vertrauensperson ermöglichen.
Besichtigung nur zu vertretbaren Zeiten. Keine Besichtigung in der Mittagszeit an Samstagen. Angemessene Besichtigungszeiten sind in der Regel die üblichen Zeiten von 10.00 bis 13.00 Uhr und von 15.00 bis 18.00 Uhr.
Der Mieter sollte die Besichtigung nicht davon abhängig machen, ob der Vermieter ihm den Namen und die Anschrift aller besichtigenden Personen mitteilt. Eine Nachfrage ist jedoch zu empfehlen und die Vorlage eines Ausweises sollte verlangt werden, um sich vor Betrügern zu schützen.
Die besichtigenden Personen unterliegen dem Hausrecht der Mieter. Sollten Probleme auftreten, sollte der Mieter durchaus von diesem Gebrauch machen und notfalls können die „Besucher“ aus der Wohnung verwiesen werden. In diesem Fall sollte der Vermieter über den Vorfall informiert werden.
Sollte der Vermieter zum Zwecke einer Kontrolle die Wohnung besichtigen und hierbei Aufzeichnungen anfertigen, so ist empfehlenswert sich diese zeigen zu lassen und wenn möglich einen Vermerk zu erwirken, dass eventuelle Meinungsverschiedenheiten bezüglich des Zustandes der Wohnung bestehen.
Der Vermieter darf sein Zutrittsrecht nicht eigenmächtig mittels eines Nachschlüssels etc. durchsetzen. Seine einzige Möglichkeit ist es, Klage auf Zutritt zu der Wohnung zu erheben. Bei Eilbedürftigkeit kann er auch den Erlass einer einstweiligen Verfügung beantragen.
Dem Vermieter steht auch kein Anspruch auf Überlassung des Wohnungsschlüssels zu, wenn die zeitlichen Möglichkeiten des Mieters stark eingeschränkt sind, einen Termin zu vereinbaren, da der Mieter grundsätzlich ein Recht hat, bei der Besichtigung zugegen zu sein.

Folgen einer unberechtigten Verweigerung des Besichtigungsrechts

Verweigert der Mieter die Besichtigung ohne einen ihn hierzu berechtigenden Grund, liegt darin eine Verletzung nebenvertraglicher Pflichten des Mietvertrages. Er kann sich hierdurch schadensersatzpflichtig machen. Typische Schadenspositionen sind zum Beispiel der Mietzinsausfall, wenn nach wirksamer Kündigung der Wohnung die Besichtigung durch Mietinteressenten verhindert wird oder Mehrkosten durch die nochmalige An – bzw. Abfahrt von Handwerkern.

Zusammenfassung

Die Problematik im Zusammenhang mit den Besichtigungsrechten des Vermieters beruht auf der Kollision zwischen dem geschützten Eigentum des Vermieters und dem Schutz der Unverletzlichkeit der Wohnung zu Gunsten des Mieters. Ob und wann dem Vermieter ein Betretungsrecht einzuräumen ist, bedarf einer differenzierten und konkreten Abwägung der im Einzelfall maßgebenden Interessen der Vertragsparteien. Hierbei ist stets eine umfassende Betrachtung aller Gesamtumstände erforderlich.

Die Mietkaution

2011-02-18T11:52:00.001-08:00

Die Kaution ist eine Sicherheitsleistung für den Fall, dass der Mieter seinen vertraglichen Verpflichtungen, insbesondere der Mietzinszahlung, nicht nachkommt. Sie darf nur verlangt werden, wenn sie vertraglich vereinbart ist. Im Zusammenhang mit Kautionszahlungen sind regelmäßig Fragen, wie die Kaution zu leisten ist und wann sie zurückzugewähren ist von Interesse:

1. Barkaution

Erhält der Vermieter das Geld in bar, so sollte der Mieter aus Beweisgründen unbedingt eine Quittung verlangen. Im Falle von Überweisungen lässt sich der Nachweis durch Kontoauszug führen. Der Mieter ist übrigens berechtigt mit Beginn des Mietverhältnisses, die Kaution in drei gleichen, aufeinanderfolgenden Monatsraten zu bezahlen.

2. Höhe der Kaution

Die Höhe der Kaution darf gemäß § 551 BGB drei Monatsmieten nicht überschreiten. Verträge, die eine höhere Kaution vorsehen, sind auf die gesetzlich vorgesehene Höhe zu beschränken. Zuviel gezahlte Beträge darf der Mieter zurückfordern. Der Vermieter muss eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anlegen.

Entgegenstehende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind unwirksam.

3. Rückzahlung der Kaution

Der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution entsteht frühestens dann, wenn der Mieter die Wohnung dem Vermieter übergeben hat. Im Regelfall ist dem Vermieter aber das Recht zuzugestehen, den Bestand von Gegenansprüche zu prüfen. Damit darf er sich aber nicht unendlich lange Zeit lassen. Der Bundesgerichtshof lehnt eine Pauschalisierung der Frist ab. Es ist auf den Einzelfall abzustellen. Sind keine besonderen Probleme erkennbar, die Betriebskosten abgerechnet und die Wohnung im ordnungsgemäßen Zustand zurückgegeben, so ist die Kaution schnellstmöglichst zurückzuzahlen. Der Mieter darf übrigens seinen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution nicht einfach „ abwohnen “. Das heißt, dass während des noch bestehenden Mietverhältnisses eine Aufrechnung gegen Mietzinsforderungen unzulässig ist.

Miete und Hautiere: Was geht?

2011-02-18T11:51:00.000-08:00

Hund, Katze oder Minischwein, es gibt fast kein Tier mehr, das in deutschen Wohnungen nicht als Haustier gehalten wird. Sieht der Mietvertrag die Zustimmung des Vermieters zur Tierhaltung vor, dann steht es dem Vermieter grundsätzlich frei, ob er das Halten eines Haustieres erlaubt oder nicht. Der Vermieter kann unter Umständen sogar verlangen, dass ein Hund, der ohne Genehmigung angeschafft wurde, wieder weggegeben werden muss. Sieht der Mietvertrag Tierhaltung vor, dann darf der Mieter übliche Haustiere wie Katzen, meist auch Hunde, Vögel und Fische etc. halten. Für ungewöhnliche oder gefährliche Tiere, wie z.B. Würgeschlangen und Giftspinnen, gilt eine solche vorab erteilte Erlaubnis nicht. Auch eine Hundezucht gehört selbstredend nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung.

Bevor man mit Hund oder Katze in die Wohnung einzieht oder sich nachträglich ein Tier zulegt, sollte man sich also unbedingt vergewissern, ob der Vertrag dies zulässt und ob der Vermieter gefragt werden muss. Wenn der Mietvertrag keine Regelung zum Punkt Tierhaltung vorsieht, so heißt das im Prinzip, dass sie erlaubt ist. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz gilt dann, wenn der Vermieter seine Erlaubnis mit der Tierhaltung aus sachlichen Gründen verweigern kann.

Übrigens ist nicht alles, was im Mietvertrag steht, auch rechtswirksam.

Sollte vertraglich jegliche Tierhaltung verboten sein, dann betrifft diese Klausel unzulässigerweise sogar Kleintiere, wie z.B. : Meerschweinchen, Wellensittiche und Kaninchen und ist deshalb in der Regel unwirksam. Die Haltung von Kleintieren ist nämlich in angemessener Anzahl stets möglich. Dies gilt jedenfalls dann, wenn keine negativen Auswirkungen auf die Mietsache oder Mitbewohner des Hauses zu befürchten sind. Deshalb ist jeder, auch ohne zu fragen, zur Haltung von Kleintieren berechtigt. Die Erlaubnisverweigerung kann gegenüber dem Mieter sogar ein treuwidriges Verhalten darstellen, wenn nämlich z.B. schon mehrere andere Tiere in dem Haus mit der Kenntnis, Duldung oder gar Erlaubnis des Vermieters gehalten werden.

Bundesgerichtshof: Keine formularvertragliche Endrenovierungspflicht der Mieter

2011-02-18T11:49:00.001-08:00

In seinem Urteil vom 12. September 2007 ( Az. : VIII ZR 316/06 ) hatte der VIII Zivilsenat des Bundesgerichtshofs darüber zu entscheiden, ob eine formularvertragliche Endrenovierungspflicht des Mieters auch ohne Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen ( isolierte Endrenovierungsklausel ) in Wohnraummietverträgen unwirksam ist, weil sie den Mieter im Sinne des § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unangemessen benachteiligt.

Der zur gerichtlichen Prüfung vorliegende Mietvertrag enthielt zu Schönheitsreparaturen nur folgende Regelung:

„Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert gem. Anlage zurückzugeben.“

In der Anlage zum Mietvertrag heißt es dann:

"Zustand der Mieträume: Die Wohnung wird in einem einwandfrei renovierten Zustand übergeben. Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert zurückzugeben. Die Wände sind mit Raufaser tapeziert und weiß gestrichen. Die Türzargen, Fensterrahmen und Heizkörper sind weiß lackiert. Teppichboden ist fachmännisch zu reinigen."

Weil die vom Vermieter als AGB verwendete Klausel den Mieter auch zur Renovierung verpflichten will, wenn er in den Räumen nur kurze Zeit gewohnt hat oder erst kurz zuvor ( freiwillig ) Schönheitsreparaturen vorgenommen hat, sah das Gericht in der Klausel eine unangemessene Benachteiligung des Mieters. Offen bleibt weiter, in welchen Fällen eine Endrenovierungsklausel gültig ist. Selbst die Verwendung von Formulierungen wie die Wohnung ist bei Auszug „ nach Bedarf “ oder „ bei Erforderlichkeit “ zu renovieren, können nämlich eine unangemessene Benachteiligung des Mieters bewirken, wenn nämlich z.B. bei Vertragsbeginn eine nicht renovierte Wohnung übergeben wurde.

Maklerkosten: Nicht mehr als 2 Monatsmieten

2011-02-18T11:46:00.001-08:00

Vermieter und Verwaltungsgesellschaften bedienen sich gerne eines Maklers, der ihnen Mieter vermitteln soll. Der Makler verlangt eine Provision, die allerdings einen wirksamen Maklervertrag voraussetzt. Die Höhe der Provision darf bei der Vermittlung eines Mietvertrages maximal zwei Monatsmieten zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer betragen. Vorschüsse auf Provisionen dürfen gemäß § 2 Abs. 4 WoVermRG nicht gefordert werden!

Nach § 2 Abs. 3 WoVermRG darf der Makler vom Wohnungssuchenden keine Provision verlangen, wenn er öffentlich geförderten oder sonstigen preisgebundenen Wohnraum nachweist oder vermittelt. Der Makler erhält auch dann keine Provision, wenn er selbst Eigentümer, Mieter, Vermieter beziehungsweise Verwalter ist; so § 2 Abs. 2 Nr. 3 WoVermRG!

Bundesgerichtshof: Keine Umlage der Öltankreinigungskosten auf Mieter

2011-02-18T11:44:00.001-08:00

Nach § 2 Nr. 4 Buchst. a Betriebskostenverordnung (BetrKV) sind als Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage ausdrücklich die Kosten der "Reinigung der Anlage" aufgeführt. Es handelt sich also im Rahmen der alljährlichen Betriebskostenabrechnung um sogenannte umlagefähige Kosten. Dies hat der Bundesgerichtshof nun mit Urteil vom 11.11.2009 - VIII ZR 221/08 bestätigt. Bisher wurde in der Rechtsprechung einiger Instanzgerichte die Auffassung vertreten, dass es sich bei den Kosten für die Öltankreinigung um nicht umlagefähige Instandhaltungskosten handelt.

Der Bundesgerichtshof tritt dieser Auffassung entgegen.

Die Karlsruher Richter begründen ihre Entscheidung damit, dass die von Zeit zu Zeit erforderlich werdende Öltankreinigung nicht der Vorbeugung oder der Beseitigung von Mängeln an der Substanz der Heizungsanlage, sondern der Aufrechterhaltung ihrer Funktionsfähigkeit dient und damit gerade keine Instandhaltungsmaßnahme ist. Nach Auffassung der Richter handelt es sich insbesondere um „ laufend entstehende Kosten “ i. S. d. § 2 Nr. 4 Buchst. a BetrKV, da die Tankreinigungen in Abständen von mehreren Jahren durchgeführt werden müssen und ein solcher mehrjähriger Turnus ausreichend sein soll, um die wiederkehrenden Belastungen als laufend entstehende Kosten anzusehen. Mit besagtem Urteil wurde außerdem entschieden, dass der Vermieter nicht verpflichtet ist, die Tankreinigungskosten auf mehrere Abrechnungsperioden aufzuteilen. Vermieter können also die Kosten in dem Abrechnungszeitraum umlegen, in dem sie entstehen. Quelle: Pressestelle des Bundesgerichtshofs

Bundesgerichtshof kippt Klausel: "Innenanstrich weiß"

2011-02-18T11:42:00.001-08:00

Der Bundesgerichtshof in Karlsruhe hat mit aktuellem Urteil vom 20. Januar 2010 – Az: VIII ZR 50/09 entschieden, dass Mieter in Formularverträgen nicht dazu verpflichtet werden können, den Innenanstrich ausschließlich in „weiß" zu machen. Die Karlsruher Richter haben folgende Schönheitsreparaturklausel geprüft und für unwirksam befunden:

"Der Mieter ist verpflichtet, die während des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen. Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und wie folgt auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen …"

Eine Anlage zum Mietvertrag enthielt den folgenden Zusatz:

"Bei der Ausführung von Schönheitsreparaturen sind die Türblätter, Türrahmen, Fensterflügel und Fensterrahmen (ausgenommen Kunststoff-, Aluminium- und Dachfenster, sowie fertig beschichtete Türblätter) nur weiß zu lackieren …"

Damit hat der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung konsequent fortgeführt, dass nämlich Schönheitsreparaturklauseln, die den Mieter auch während der Mietzeit zu einer Dekoration in einer ihm vorgegebenen Farbe verpflichten und ihn dadurch in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereichs einschränken, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters besteht, der richterlichen Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB nicht standhalten (BGH, Urteil vom 18. Februar 2009 - VIII ZR 166/08).

Eine unzulässige Farbvorgabe im Formularmietvertrag wird in der Regel dazu führen, dass der Mieter die Wohnung bei der Wohnungsübergabe allenfalls besenrein an den Vermieter übergeben muss. Die Mieter müssen also bei Unwirksamkeit der Klausel keine Schönheitsreparaturen übernehmen!

Keine eigenmächtige Räumung durch den Vermieter

2011-02-18T11:37:00.001-08:00

Die nicht durch einen gerichtlichen Titel gedeckte eigenmächtige Inbesitznahme einer Wohnung und deren eigenmächtiges Ausräumen durch einen Vermieter stellt eine unerlaubte Selbsthilfe dar, für deren Folgen der Vermieter verschuldensunabhängig nach § 231 BGB haftet.

Das soll nach Ansicht des Bundesgerichtshofes (BGH Urteil vom 14. Juli 2010, Az. : VIII ZR 45/09) selbst dann gelten, wenn der gegenwärtige Aufenthaltsort des Mieters unbekannt und/oder das Mietverhältnis wirksam gekündigt und dadurch ein vertragliches Besitzrecht des Mieters entfallen ist.

Nach Auffassung der Karlsruher Richter ist der Vermieter nämlich auch in diesen Fällen verpflichtet, sich - gegebenenfalls nach öffentlicher Zustellung der Räumungsklage - einen Räumungstitel zu beschaffen und zwecks rechtmäßiger Besitzverschaffung aus diesem vorzugehen.

Überhöhter Wohnbedarf bei Eigenbedarfskündigung

2011-02-18T08:56:00.001-08:00

Die Kündigung von Wohnraum wegen Eigenbedarf soll nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB dann zulässig sein, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Hierbei kommt es unter anderem auch darauf an, welchen Bedarf der Vermieter nach seinen persönlichen Vorstellungen und Bedürfnissen für angemessen ansieht (BVerfG, Beschluss vom 02.02.1994, Az. : 1 BvR 1422/93, WM 1994, 185). Eine Eigenbedarfskündigung wäre rechtsmissbräuchlich, wenn weit überhöhter Wohnbedarf geltend gemacht wird (BVerfG, Urteil vom 14.02.1989, Az. : 1 BvR 308/88 u. a, WM 1989, 114). So wurde z.B. in den folgenden Fällen von der Instanz Rechtsprechung überhöhter Wohnbedarf angenommen:

- Der Vermieter will seinem Enkel eine 90 qm große Wohnung überlassen, damit er selbstständiger wird (LG Stade, Urteil vom 11.05.1988, Az. : 2 s 264/87, WM 1990, 23)

- Der Vermieter will seiner Tochter, einer Studentin, ein Einfamilienhaus mit Garten überlassen (AG Bonn, Urteil vom 05.09.1989, Az. : 6 C 275/89, WM 1990, 214)

- Der Vermieter will die Wohnung seiner 14-jährigen Tochter überlassen, damit diese dort mit ihrem 16-jährigen Freund zusammenleben kann (LG Hannover, Urteil vom 17.04.1991, Az. : 11 S 224/90, WM 1991, 491)

Wenn der Vermieter schon bei Mietvertrags-Abschluss wusste, dass er die Wohnung bald für sich oder seine Verwandtschaft benötigt, so muss er das Übrigens auch sagen. Tut er es nicht, so verhält er sich treuwidrig, und eine spätere Eigenbedarfskündigung kann unzulässig sein (Bundesverfassungsgericht, Az. BvR 308, 336, 356/88). Ich lade Sie bei Interesse herzlich ein, zum Thema Eigenbedarfskündigung auch meinen auf 123recht.net veröffentlichten Artikel " Schadensersatzansprüche bei vorgeschobener Eigenbedarfskündigung " zu lesen.